Num momento em que os terrenos rústicos ganham cada vez mais relevância como oportunidade de investimento, há um fator legal que continua a surpreender muitos vendedores e compradores: o direito de preferência entre prédios confinantes.
Este direito, frequentemente desconsiderado nas fases iniciais da negociação, pode suspender ou até anular uma venda já acordada. Conhecer as regras é essencial para evitar atrasos, conflitos e processos judiciais desnecessários.


O que é o direito de preferência entre prédios confinantes?
O direito de preferência entre prédios confinantes encontra-se previsto no artigo 1380.º do Código Civil e aplica-se à alienação de terrenos rústicos.
A lei estabelece que os proprietários de terrenos rústicos confinantes, com área inferior à unidade de cultura, têm prioridade na aquisição quando um dos prédios é colocado à venda a terceiros que não sejam proprietários vizinhos.
Na prática, isto significa que, antes de vender um terreno rústico, o proprietário deve dar aos confinantes a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições propostas por um eventual comprador externo.


Quando é que o direito de preferência se aplica?
Para que o direito de preferência possa ser exercido, devem verificar-se três requisitos cumulativos:
  • O prédio objeto da venda tem de ser rústico, e não urbano;
  • Deve existir confrontação física entre os terrenos;
  • A área resultante da aquisição não pode exceder o limite máximo da unidade de cultura permitido por lei.
O objetivo deste regime é claro: evitar a fragmentação excessiva da propriedade rústica e promover uma exploração agrícola mais racional, contínua e eficiente.


O que deve fazer o proprietário que pretende vender?
Antes de avançar com a venda, o proprietário deve identificar todos os confinantes do terreno, recorrendo ao registo predial e às cadernetas rústicas. Esta verificação é essencial para evitar omissões que possam servir de base à impugnação da transmissão.
A comunicação da intenção de venda deve ser feita por escrito, preferencialmente através de carta registada com aviso de receção ou outro meio que permita provar a notificação. Essa comunicação deve conter:
  • O preço de venda;
  • As condições do negócio;
  • Todos os elementos essenciais da transmissão.
Os confinantes dispõem de um prazo legal de oito dias para responder e declarar se pretendem exercer o direito de preferência. Se não houver resposta dentro desse prazo, ou se existir renúncia expressa, o proprietário pode vender o terreno a terceiros nas mesmas condições.
Importa sublinhar que qualquer alteração relevante ao preço ou às condições inicialmente comunicadas obriga a nova notificação, sob pena de a venda poder ser contestada.


E se existirem vários confinantes interessados?
Quando mais do que um proprietário confinante pretende exercer o direito de preferência, aplica-se o disposto no artigo 1381.º do Código Civil.
Nessas situações, a preferência é exercida proporcionalmente à extensão da linha de divisória comum entre cada confinante e o prédio alienado. Esta solução procura assegurar uma repartição equilibrada do direito, em função da efetiva confrontação de cada terreno.


Terrenos inseridos na RAN ou na REN: o que muda?
Quando os terrenos se encontram integrados na Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou na Reserva Ecológica Nacional (REN), o direito de preferência mantém-se plenamente aplicável.
No entanto, a utilização futura do terreno fica condicionada pelas restrições de utilidade pública associadas a estes regimes, o que pode influenciar o valor económico e a utilidade prática da aquisição. É um fator que deve ser ponderado com cuidado por todas as partes envolvidas.


Prevenir é acelerar o negócio
Para agilizar a venda de terrenos rústicos, é fundamental acautelar o exercício do direito de preferência logo na fase inicial da negociação.
Identificar corretamente os confinantes, preparar notificações rigorosas e respeitar os prazos legais é, muitas vezes, o detalhe que separa um negócio rápido e seguro de um processo longo, complexo e potencialmente litigioso.

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Fonte: idealista.pt & PRA- Raposo, Sá Miranda e Associados
 
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