CPCV: TUDO SOBRE O CONTRATO DE PROMESSA COMPRA E VENDA

4 abril 2025

Tal como o nome indica, o Contrato de Promessa Compra e Venda (CPCV) nada mais é que um acordo preliminar entre o comprador e o vendedor, que estabelece um compromisso e as condições para a futura celebração do contrato definitivo de compra e venda.

CPCV: o que é?

É um instrumento jurídico celebrado no processo de venda ou compra de uma casa, que oferece segurança e tranquilidade tanto ao comprador como ao vendedor, ao assegurar que o imóvel será transferido conforme os termos acordados entre as partes.

Para os compradores, o CPCV representa a garantia de que o imóvel não será vendido a outra pessoa, enquanto para os vendedores assegura a seriedade e o compromisso do comprador.

Não é um documento obrigatório por lei, no entanto, é procedimento bastante comum para salvaguardar as partes e garantir os direitos pré-acordados até ao momento da escritura.

Em que situações se elabora um CPCV?

Este contrato é um aliado precioso em várias ocasiões durante o processo de compra e venda de um imóvel. As principais ocasiões onde a assinatura de um CPCV se torna essencial são:

Quando o comprador ainda não tem o financiamento aprovado
Quando o imóvel ainda está em construção ou em obras
Quando o vendedor precisa de mais tempo para regularizar o imóvel
Quando ambas as partes pretendem mais tempo para ponderar a compra e venda
Quando existe a necessidade de incluir condições que possam suspender o negócio.

Que informações constam no Contrato de Promessa Compra e Venda ou CPCV

1. Identificação completa das partes

Informações sobre o comprador e vendedor: nomes completos, números de identificação civil (como o Cartão de Cidadão), números de identificação fiscal (NIF), moradas e contactos de ambas as partes envolvidas no contrato.

2. Descrição detalhada do imóvel

Localização: morada completa do imóvel, incluindo freguesia, concelho e distrito
Características: área total, área útil, número de divisões (tipologia), anexos e outras características relevantes do imóvel
Registo Predial: número de registo na Conservatória do Registo Predial, incluindo a descrição predial e a caderneta predial urbana.

3. Preço de venda

Valor acordado: montante total a ser pago pelo comprador ao vendedor pelo imóvel
Forma de pagamento: detalhes sobre como o pagamento será efetuado, incluindo valores das prestações, prazos e métodos de pagamento (transferência bancária, cheque, etc.).

4. Valor do sinal

Montante do sinal: quantia paga pelo comprador no momento da assinatura do CPCV como garantia do negócio
Condições de devolução: situações em que o sinal deve ser devolvido, mantido ou reembolsado em dobro, mediante o estipulado no contrato.

5. Prazos para a celebração da escritura do imóvel

Data de assinatura: prazo máximo para a assinatura do contrato definitivo de compra e venda
Eventuais prorrogações: condições sob as quais o prazo pode ser prorrogado, se aplicável.

6. Condições específicas para a concretização do contrato

Obtenção de financiamento: cláusulas que condicionam a compra à aprovação de financiamento bancário (empréstimo) pelo comprador
Realização de obras: se aplicável, detalhes sobre quaisquer obras a serem realizadas pelo vendedor antes da conclusão do contrato definitivo
Documentação: lista de documentos que deve ser apresentada por ambas as partes.

7. Penalidades em caso de incumprimento

Multas e compensações: valores dos montantes aplicáveis em caso de incumprimento por qualquer uma das partes
Execução específica: cláusulas que permitam ao comprador exigir judicialmente a concretização do contrato, em vez de receber apenas uma indemnização.

8. Cláusulas adicionais

Outras condições acordadas: qualquer outra circunstância acordada entre as partes como a inclusão de mobília, equipamentos ou a realização de inspeções técnicas adicionais
Resolução de litígios: prever métodos de resolução de conflitos como mediação, arbitragem ou jurisdição competente.

Ao CPCV devem ser anexados os seguintes documentos, consoante o caso:

Licença de construção
Licença de utilização
Caderno de encargos (caso o imóvel comprado esteja ainda em planta).

O CPCV exige o pagamento de um sinal?

Embora não seja obrigatório, é uma prática comum e altamente recomendada, sendo vantajoso para ambas as partes envolvidas.

Para o comprador, a entrega de uma verba inicial funciona como um “sinal de compromisso”, garante a reserva do imóvel e assegura o cumprimento do contrato. Já para o vendedor, representa um pagamento inicial e uma prova do interesse genuíno por parte do comprador.

O valor do sinal varia, por norma, entre 10 e 20% do valor de aquisição do imóvel e é entregue no ato da assinatura do CPCV, em troca de um recibo de pagamento ou da menção no próprio contrato que comprova o pagamento na data da celebração.

O que acontece em caso de incumprimento do CPCV?

Em caso de incumprimento do CPCV, podem surgir diversas consequências, dependendo das cláusulas estipuladas no contrato:

Incumprimento por parte do comprador: o vendedor pode ficar com o sinal pago como forma de indemnização
Incumprimento por parte do vendedor: o comprador pode exigir a devolução do sinal em dobro ou, em alguns casos, recorrer a tribunais para exigir a execução específica do contrato
Incumprimento por ambas as partes: pode haver resolução amigável ou intervenção judicial, tudo depende do acordo previamente estabelecido no contrato.

11 cuidados a ter na assinatura de um CPCV

Embora este contrato não seja obrigatório por lei, ele tem valor legal, pelo que é importante ter alguns cuidados antes de o assinar.

1. Verificar a titularidade do imóvel: confirme que o vendedor é o legítimo proprietário do imóvel e que não existem encargos ou litígios pendentes

2. Consulte um advogado: antes de assinar este contrato, contacte um advogado especializado em direito imobiliário para analisar o contrato e esclarecer todas as cláusulas

3. Definição clara das condições de pagamento: especifique os prazos, valores e modos de pagamento, incluindo o valor do sinal e as condições para a sua devolução

4. Inclusão de penalidades por incumprimento: estabeleça claramente as sanções para ambas as partes em caso de incumprimento do contrato

5. Descrição detalhada do imóvel: inclua uma descrição o mais completa possível do imóvel com dados como localização, área útil e total, registo predial, etc.

6. Estabelecimento de prazos realistas: defina prazos exequíveis para a celebração do contrato definitivo, considerando todas as etapas necessárias

7. Registo do contrato: avalie a possibilidade de registar o CPCV para garantir maior segurança jurídica e evitar fraudes

8. Cláusulas de resolução de conflitos: inclua disposições sobre como serão resolvidos eventuais litígios

9. Verificação de encargos pendentes: assegure-se de que não existem dívidas associadas ao imóvel como impostos ou taxas municipais

10. Condições suspensivas e resolutivas: estabeleça claramente as condições que podem suspender ou resolver o contrato

11. Verifique, as vezes que forem necessárias, que todos os dados acima estão corretos, nomeadamente os elementos de identificação de ambas as partes, os do imóvel e os valores acordados.

Os conteúdos apresentados não dispensam a consulta das entidades públicas ou privadas especialistas em cada matéria.

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